Từ yêu cầu thực tiễn đến nghiên cứu chính sách
Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh – Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế – Luật cho rằng phát triển nhà ở xã hội là một bài toán khó khi nhu cầu của người dân rất lớn, trong khi việc tạo ra mức giá phù hợp phụ thuộc vào nhiều điều kiện. “Vấn đề đặt ra không chỉ là làm sao để người lao động có được nhà ở vừa túi tiền, mà còn phải bảo đảm thị trường nhà ở xã hội vận hành thông suốt, minh bạch và bền vững”, PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh nói.
Từ góc độ thực tiễn Việt Nam, PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh nhấn mạnh cần giải quyết đồng thời mối quan hệ giữa cung – cầu, giá thành và khả năng thanh toán; đồng thời tính đến các yếu tố về vốn, quỹ đất, thời gian đầu tư, thủ tục, chi phí và mức sinh lợi để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia. Về phía Nhà nước, các chính sách về đất đai, quy hoạch, đầu tư, tín dụng và phát triển nhà ở cần được kết nối đồng bộ; đồng thời phát huy vai trò của các nhà khoa học trong nghiên cứu, phản biện và đề xuất chính sách dựa trên bằng chứng.
Tại Hội thảo, PGS.TS Trần Thị Hồng Liên – chủ nhiệm đề tài “Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam” cho biết, nhu cầu nhà ở xã hội tại Việt Nam rất lớn nhưng không đồng nhất giữa các nhóm thu nhập. Trên cơ sở dữ liệu về hộ gia đình và các giả định về thu nhập, giá nhà ở xã hội, nhóm nghiên cứu ước tính tổng cầu kinh tế về nhà ở xã hội khoảng 3,12 triệu hộ, tương ứng khoảng 3,12 triệu căn và gần 156 triệu m² sàn. Trong đó, nhóm hộ có thu nhập từ 20-30 triệu đồng/tháng được xác định là nhóm cầu cốt lõi của thị trường nhà ở xã hội; các nhóm thu nhập thấp hơn gặp khó khăn đáng kể về khả năng thanh toán nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp.
Một kết quả đáng chú ý khác đến từ khảo sát thực nghiệm đối với người dân đang tìm kiếm nhà ở xã hội cho thấy: khoảng 92% người tham gia khảo sát chưa từng nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, trong khi chỉ khoảng 6% cho biết từng nộp hồ sơ. Qua đó, kết quả nghiên cứu cũng cho thấy rào cản tiếp cận nhà ở xã hội không chỉ liên quan đến điều kiện tài chính mà còn có thể xuất phát từ cảm nhận của người dân về tính khả thi của quá trình đăng ký, xét duyệt hồ sơ và mua nhà.
5 trụ cột nghiên cứu, hướng tới kiến tạo thị trường bền vững
Hội thảo tập hợp hơn 70 tham luận được tuyển chọn qua quá trình phản biện khoa học, với nội dung được cấu trúc theo 5 trụ cột, bao quát từ nền tảng lý luận, kinh nghiệm quốc tế đến thực tiễn và các giải pháp hoàn thiện chính sách.
Trụ cột thứ nhất tập trung vào kinh nghiệm quốc tế về nhà ở xã hội, với các nghiên cứu về mô hình nhà ở cho thuê phi lợi nhuận, cũng như kinh nghiệm của Áo, Hà Lan, Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản và nhiều quốc gia khác. Các nghiên cứu không chỉ xem xét cách thức Nhà nước hỗ trợ phát triển nguồn cung mà còn đề cập đến cơ chế tài chính, đa dạng hóa đối tượng thụ hưởng và phát triển nhà ở cho thuê. Qua đó, kinh nghiệm quốc tế được đặt trong mối liên hệ với yêu cầu hoàn thiện chính sách tại Việt Nam.
Trụ cột thứ hai đi vào thực tiễn và điều kiện tiếp cận của người dân, tập trung vào nhu cầu nhà ở, điều kiện thụ hưởng, giá bán, giá thuê, tín dụng và các rào cản trong quá trình tiếp cận. Một nghiên cứu khảo sát 420 công nhân tại 5 khu công nghiệp ở Phú Thọ cho thấy nhu cầu sở hữu hoặc thuê nhà ở xã hội dài hạn được đánh giá ở mức rất cao, với điểm trung bình 4,42/5. Trong khi đó, mức độ phù hợp của giá bán, giá thuê với thu nhập được đánh giá 2,31/5; thủ tục, hồ sơ chứng minh điều kiện thụ hưởng 2,15/5 và khả năng tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi 2,24/5. Những kết quả này góp phần cho thấy khoảng cách giữa nhu cầu về nhà ở và khả năng tiếp cận thực tế.
Trụ cột thứ ba mở rộng vấn đề từ nhà ở xã hội sang nhà ở vừa túi tiền, đặt ra yêu cầu kết nối giữa chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và sự phát triển của phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà ở xã hội cần được nhìn nhận như một bộ phận của thị trường nhà ở, cùng với nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở thương mại. Chính sách cũng cần đa dạng hóa lựa chọn của người dân, từ mua, thuê, thuê mua đến những mô hình sở hữu mới, thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu hỗ trợ sở hữu nhà.
Trụ cột thứ tư tập trung vào nguồn lực doanh nghiệp và thực tiễn tại TP.HCM, trong đó đề cập đến vai trò của doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, cơ chế huy động nguồn lực xã hội, quỹ đất, ưu đãi thuế, tín dụng và các mô hình hợp tác giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Doanh nghiệp nhìn nhận nhu cầu thực của thị trường là một động lực tham gia, bên cạnh trách nhiệm xã hội và mục tiêu kinh doanh dài hạn.
Trụ cột cuối cùng tập trung vào hoàn thiện chính sách và vai trò của các bên liên quan. Các nghiên cứu đề cập nhiều vấn đề như khoảng cách giữa giải ngân vốn ưu đãi và tiến độ thực hiện dự án; cơ chế xác định giá bán; quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; quản lý nhà nước; năng lực thực thi chính sách của chính quyền địa phương; cơ chế phát triển nhà ở xã hội cho thuê; và phòng ngừa hành vi trục lợi chính sách.